Archive for the 'General' Category

Carlos Sánchez Magro nació en plena Castilla, en Valladolid, el 26 de julio de 1944 de padres maestros que le educan en casa hasta los nueve años, cuando estudia la preparatoria para el ingreso de bachiller en el Instituto Zorrilla. Es un niño despierto, emprendedor y aventurero con iniciativa en los juegos infantiles.

Adquiere una formación cristiana; entroncada en ella vendrá su predilección por las gentes sencillas y su opción por los menesterosos.

Traba amistad profunda y duradera con Jesús Brizuela, un vecino de la familia cuyo padre era taxista. Detalle decisivo, porque con él adquiere la afición a la mecánica reparando las averías, muy frecuentes en los coches de la época. La experiencia adquirida será fundamental para su posterior habilidad en el montaje y puesta en marcha de telescopios y otros instrumentos.

Crece y se convierte en un apasionado por la naturaleza que conoce al recorrer en su juventud el paisaje de su amada Castilla. Quienes le conocieron de cerca afirman que la llevaba en el alma. Pasaba horas por sus campos admirándola en cualquier época, ya fuera invierno soportando temperaturas bajo cero o en el cálido verano antes y después de la siega.

Se desplaza a Madrid para estudiar Ciencias Físicas, lo que supuso un importante esfuerzo económico paterno recompensado con su brillante carrera posterior. Sus aficiones son tan amplias que ha de estudiar por las noches. Pero ello está lejos de ser un obstáculo debido a su dilatada capacidad de trabajo.

En Madrid su afición a la Astronomía progresa junto a su amigo Eduardo Battaner. Ambos jóvenes llegarán a ser astrofísicos de renombre en el panorama científico español.

Recién licenciado comenzó a trabajar en el Departamento de Astronomía y Geodesia de la Universidad Complutense de Madrid y en octubre de 1968 se desplaza a Tenerife con el fin de realizar triangulaciones geodésicas mediante la observación de satélites. Allí Francisco Sánchez le reclutó para su proyecto de organizar el instituto de astrofísica español germen del futuro IAC.

Tras su llegada a Canarias comienza a impartir docencia a futuros ingenieros y físicos en materias como física, óptica, electricidad, astronomía infrarroja y más adelante, instrumentación y técnicas astronómicas. Esta última asignatura la inaugura durante el curso 1975/76 dentro del Programa Nacional para Formación de Investigadores en Astrofísica, uno de los pilares fundamentales para reunir la cantera científica del futuro IAC.

Al mismo tiempo realiza cursos de doctorado, pone en marcha un instrumento para medir la luminiscencia atmosférica y es designado enlace para la colaboración científica entre el Imperial College de Londres y el Observatorio del Teide con la mirada puesta en desarrollar la astronomía IR.

Llega 1972, año en que obtiene en la Universidad de La Laguna el grado de Doctor en Ciencias Matemáticas, con la calificación de sobresaliente cum laude por su tesis “Luz Zodiacal y Actividad Solar”, dirigida por Francisco. Dos años más tarde gana en concurso oposición la plaza de profesor adjunto de “Óptica y Electricidad”. Su camino académico le llevará a ocupar la cátedra de Astrofísica (Instrumentación y Técnicas) en la Facultad de Química de la Universidad de La Laguna en 1984. Por aquel entonces aún no se había creado la Facultad de Físicas.

Su total dedicación a la investigación científica, la instrumentación, la docencia, la dirección de varias tesis doctorales y la publicación de numerosos artículos científicos le mantienen ocupado hasta el punto de tener que “dormir deprisa” según sus propias palabras.

Para Francisco Sánchez, fundador y director del Instituto de Astrofísica de Canarias (IAC), fue “su mejor y más eficaz colaborador”. La participación de Carlos Sánchez Magro en el proyecto de creación de este instituto de investigación puntero fue pieza clave, aportando sus habilidades técnicas, capacidad investigadora, entusiasmo y buen hacer.

En palabras de Francisco Sánchez, “A la hora de poner en pie este centro de excelencia astrofísica fue fundamental no solo la calidad de los cielos canarios sino también la consideración y puesta en valor de la imbricación entre la ciencia básica y la instrumentación científica que produce tecnología avanzada de la que posteriormente se aprovecha el tejido empresarial”.

Y es precisamente el desarrollo de instrumentación astronómica uno de los campos donde se distingue Carlos Sánchez, promotor del Área de Instrumentación del IAC, diseñando y construyendo, entre otros instrumentos, el IAC 80, un pequeño telescopio avanzado, y participando en la instalación de un telescopio infrarrojo de 1,5 metros en el Observatorio del Teide el mayor de su época y el primero concebido para observar en este intervalo espectral, para el que diseñó el detector de infrarrojo de 32 elementos. En su memoria, hoy este telescopio lleva su nombre.

Encargado del desarrollo y puesta en marcha de la instrumentación científica en el IAC, lo llevó a cabo de forma tan eficaz que hoy en día es uno de los puntos fuertes de esta institución. Asimismo, el Profesor Sánchez Magro diseñó el primer instrumento científico español para la observación desde el espacio, un espectrofotómetro infrarrojo que formó parte del satélite ISO (Infrared Space Observatory) de la Agencia Europea del Espacio.

Gracias a la fecunda labor precursora de este vallisoletano que creó escuela, hoy día se están alcanzando cotas tecnológicas únicas, como la construcción del instrumento EMIR (Espectrógrafo Multiobjeto InfraRrojo) para el Gran Telescopio Canarias, destinado a obtener imagen y espectroscopía de muchos objetos simultáneamente en el infrarrojo cercano

En la inauguración del IAC, fue condecorado con la Encomienda de la Orden de Alfonso X el Sabio, como persona destacada en la fundación de este Instituto. Pero se negó a recogerla públicamente en honor a sus principios.

También da idea de la inquietud, diversidad y amplitud de intereses de este investigador, el hecho de que fuera pionero también de la implantación en Canarias de las energías renovables. Organiza el primer curso sobre energía solar, que formó a los expertos primordiales en esta materia. Además desarrolla un concentrador solar, origen de la empresa Energía Solar Española.

Padre de tres hijas, Carlos Sánchez Magro, hombre sencillo, investigador, tecnólogo, catedrático de Astrofísica, miembro de la Unión Astronómica Internacional, entusiasta de la música de Ennio Morricone y enemigo de protocolos, murió prematuramente en Tenerife el año de 1985.

Carlos y la astronomía IR

La detección infrarroja se inició en los 1970 y supuso en esa década y la siguiente un gran avance tecnológico.El dominio de este rango espectral requería desarrollar nuevas técnicas, como la construcción de detectores IR enfriados a temperaturas criogénicas, interferómetros de IR, el filtrado y “resta” de la propia radiación IR del entorno (incluso el mismo telescopio emite en IR) así como de los provenientes de la atmósfera terrestre que contaminan las medidas. Esto último implica el conocimiento de la turbulencia atmosférica y la optimización de los detectores. Todos estos retos y problemas técnicos, procedimentales y de análisis e interpretación de datos fueron resueltos por Carlos trabajando de forma infatigable en muchas ocasiones en colaboración con Mike Selby del Imperial College de Londres. Ambos formaron la pareja seminal de la detección IR en nuestro país.

Se puede considerar a Carlos Sánchez el padre de la Astronomía Infrarroja española al formar a los primeros astrónomos españoles en este campo, obtener los primeros resultados científicos (por ejemplo el primer mapa infrarrojo del disco de Nuestra Galaxia), realizar las primeras publicaciones y desarrollar los primeros instrumentos para este ámbito de la investigación astrofísica. Esta es la razón por la cual el telescopio infrarrojo de 1,5 metros lleva hoy su nombre, “Telescopio Carlos Sánchez”.

Estamos hablando de un pionero en la Astronomía Infrarroja, un campo de investigación de importancia fundamental para obtener datos que en el espectro visible no se muestran. La radiación que viene de los objetos celestes es oscurecida en el rango óptico o visible por polvo, mientras que en el rango infrarrojo puede penetrar a través las zonas de polvo interestelar aportando conocimiento sobre lo que hay al otro lado de esos lugares opacados, como el centro de nuestra galaxia o las zonas de nacimiento de estrellas.

Empezó estudiando la calidad de las cumbres canarias para la observación astronómica en IR y demostró sus favorables condiciones. Más tarde, siguiendo con su meticulosa forma de ser, desarrolló los instrumentos necesarios para esta disciplina como fotómetros, telescopios, cámaras, interferómetros y finalmente, en colaboración con otros científicos los utiliza, dando a la luz numerosos artículos sobre estudios en el IR cercano de cuerpos tan variados como la corona solar, estrellas binarias, regiones H II, nebulosas planetarias, galaxias…

Promoción

El promotor constituye el primer interlocutor de un comprador de vivienda. En la mayoría de los casos es el promotor quien materializa la venta y, consecuentemente, es el único firmante, junto con usted, del contrato que formaliza la operación que va a realizar: la compra de su vivienda.

Este capítulo, por tanto, trata de identificar y situar en el mercado al promotor de la vivienda, para lo que es preciso que usted disponga de la siguiente información.

Información necesaria a la entrega de vivienda

1. Número y fecha de emisión de la cédula de habitabilidad del edificio.
2. Nombre del autor del proyecto. (El mayor porcentaje de la patología que ocasiona la ausencia del control de calidad radica en la elaboración del proyecto, cuyo coste ha sido financiado con parte del dinero que cuesta su vivienda).
3. ¿Quiénes han sido los consultores de Geotecnia, Estructuras e Instalaciones?.
4. ¿Quién compuso la Dirección de la Obra?.
5. Consigne el nombre e infórmese de la actividad de la Organización Independiente de Control de Calidad que ha efectuado el Control Técnico del Proyecto.
6. Usted debe poder examinar el ejemplar del Proyecto facilitado a la Comunidad de Vecinos (RD 515/1989) (*).
7. Nombre de la empresa constructora y si dispone de un Departamento de Garantía de Calidad de Producción (RD 515/1989) (*).
8. Conozca quiénes fueron los subcontratistas de Cimentación, Estructura, Calefacción, Aire Acondicionado, Electricidad, Fontanería… Fecha de finalización de la construcción (RD 515/1989) (*).
9. Asegúrese que existe una documentación que refleje el estado final del edificio construido, incluso sus instalaciones (RD 515/1989) (*).
10. Averigüe si existe un Manual de Mantenimiento del edificio.
11. Conozca en detalle la superficie útil de la vivienda y la superficie de terrazas, balcones y servicios comunes.

La información anterior es muy importante a la hora de decidir una compra. Pero es natural que también tenga constancia de que la inversión que está a punto de realizar se corresponde con el bien adquirido.

Y en este punto, la CALIDAD es imprescindible.

Asegúrese, pues de que además de la correspondiente a la empresa constructora, existe una Garantía de Calidad. Pregunte qué empresa es ésta. Finalmente, cerciórese de que se ha contratado una Póliza de Seguro Decenal para el edificio.

Estas pólizas, obligatorias en algunos países y habituales en la mayoría de los países desarrollados, han comenzado a emitirse en España por diversas Aseguradoras para algunos Promotores. Cubren los defectos de calidad del edificio durante diez años, de forma que el Comprador es indemnizado inmediatamente por la Compañía de Seguros sin necesidad de reclamar a las distintas partes que intervienen en la construcción.

Las Compañías de Seguros, para la emisión de estas pólizas exigen que el proyecto, los materiales empleados y la ejecución de obra sean controlados por una Organización Independiente de Control de Calidad aceptada por la Compañía.

Infórmese de si la Póliza cubre solamente la estanqueidad y solidez (es decir, estructura, cimentación, fachadas y cubiertas) o si es una Póliza general, cubriendo la totalidad de la construcción, incluso las instalaciones.

(*) Real Decreto de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamientos de viviendas.

Estructura

Este aspecto de la edificación resulta difícil de comprobar por el comprador de una vivienda. Sin embargo es, como los demás, básico en el conjunto de la construcción.

Para ayudarle a formarse una idea acerca de la correcta estructura de su edificio o vivienda es importante que el vendedor le dé respuesta a las siguientes preguntas:

1. ¿Ha sido efectuado un estudio geotécnico del terreno?.
2. ¿Quién lo realizó?.
3. ¿En qué fecha ha sido finalizada la estructura?.
4. Si la estructura es de hormigón,
   a) ¿Ha sido realizado el control de calidad de materiales de estructura en cementos, armaduras y hormigones?.
   b) ¿Existe la documentación sobre el estado final de la estructura y su control a que obliga la Instrucción de Hormigón EHE (*).
5. Si la estructura es metálica:
   a) ¿Se han realizado los controles de calidad previstos? ¿Existe documentación acreditativa del control realizado?.

Una vez obtenida la anterior información, a usted le cabe aún realizar las siguientes comprobaciones:

COMPRUEBE:

Observe la posible presencia de fisuras o deformaciones en suelos, tabiquería, cerramientos de fachadas o techos. Si existen, es recomendable el asesoramiento de un técnico experto en Patología de Construcción.

(*) Este artículo obliga a entregar a la propiedad por parte de la Dirección de Obra la siguiente documentación: Planos con el estado final de la estructura, Memoria de incidencias y Documentación acreditativa de que se han llevado a cabo las operaciones de control a que obliga la Inspección de Hormigón citada.

Instalaciones

Las instalaciones resultan de fácil examen por el comprador a la entrega de vivienda. Veamos, de acuerdo con una serie de
PREGUNTAS a las que habrá de responder quién vende, es estado de tres instalaciones básicas:

ELECTRICIDAD, CALEFACCIÓN Y FONTANERÍA.

Instalaciones eléctricas

1. ¿Cuál es el grado de electrificación previsto para la vivienda, en vatios?.
2. ¿Existe caja para el interruptor de control de potencia (Limitador)?.
3. ¿Se encuentra perfectamente identificado el fusible de protección de la acometida en la centralización de contadores?.

Usted puede directamente realizar las siguientes comprobaciones a la entrega de vivienda:

COMPRUEBE:

1. Compruebe que la instalación tiene puesta a tierra, verificando la existencia de tres orificios o patillas metálicas laterales en bases de enchufes y tres cables, uno de los cuales debe tener una envoltura verde o amarilla.
2. Si el grado de electrificación es MEDIO (5.500  W., el más habitual en viviendas), compruebe:
   • Que hay al menos un punto de alumbrado por habitación.
   • Que en los pasillos hay al menos un punto de alumbrado cada cinco metros.>
   • Que hay tres bases de enchufe de 10 amperios (la placa del mecanismo debe tener grabada la expresión 10ª) en cada dormitorio, uno en el cuarto de baño, uno en el vestíbulo, dos en la cocina y uno por cada 6 m² de superficie del salón.
   • Que en la cocina haya demás dos puntos de 16A y uno de 25A.
   • Que existen en el cuadro de la vivienda cuatro interruptores de las siguientes intensidades: 10A, 15A, 20A y 25A. estos calibres van impresos en los propios mecanismos.
3. Compruebe que junto a la toma de TV haya una base de enchufe con puesta a tierra.
4. Compruebe que en los cuartos de baño, la distancia entre la vertical del borde de la bañera y el punto de luz más próximo en pared y cualquier base de enchufe no es inferior a un metro.
5. Pida copia del acta de las pruebas finales de funcionamiento realizadas.

Instalación de calefacción

¿Qué tipo de combustible utiliza?.

COMPRUEBE:

En los radiadores:

1. Que existe un radiador por estancia, al menos, y preferiblemente situado debajo de las ventanas.
2. Que existe una válvula de reglaje.
3. Que existe un purgador en el radiador.
4. Que existe un termostato en el salón (si dispone de calefacción individual).

Si tiene calefacción individual, compruebe que en la caldera:

1. Existe una válvula de seguridad.
2. Existe un termómetro y un termostato.
3. Existe una adecuada salida de humos.
4. Tiene la placa de características.
5. Existe un manual de uso.
6. Pida copia del acta de las pruebas de funcionamiento realizadas.

Instalaciones fontanería

¿De qué material está hecha la red de distribución del agua? (¿cobre, acero u otro material?).

COMPRUEBE:

1. Existe válvula de corte (llave de paso) para agua fría y caliente identificadas mediante distintivo azul y rojo en cada estancia húmeda (baños, cocinas, etc.).
2. Existe además válvula de corte en, al menos, en el lavabo, inodoro y bidet de cada cuarto de baño.
3. Existe un bote sifónico por local para aseo o cocina (se aprecia una tapa circular en el suelo o sifón en todos los aparatos.
4. Haga funcionar todos los grifos de cada estancia, uno a uno. Observe el caudal de agua.
5. Haga funcionar simultáneamente los grifos de bañera y lavabo en los cuartos de baño, y el del fregadero de la cocina y una bañera de un cuarto de baño. Con estas simultaneidades no debe apreciarse ninguna reducción del caudal respecto al que tenían funcionando individualmente.
6. Al accionar los grifos no se producen ruidos ni vibraciones.
7. Pida copia del acta de las pruebas de funcionamiento realizadas.

Cerramientos, particiones y acabados

La estanqueidad y el aislamiento respecto a los agentes externos son dos condiciones básicas para asegurar en su vivienda la ausencia de ruidos, humedad y cualquier otra inclemencia meteorológica de las que la habitabilidad de su casa debe quedar salvaguardada.

Para conocer la necesaria calidad a la entrega de su vivienda, obtenga respuesta a las siguientes preguntas:

1. Infórmese si el cerramiento de fachada tiene cámara de aire. ¿Tiene algún material de aislamiento? ¿De qué clase?.
2. ¿Qué tipo de cubierta tiene el edificio y, en su caso, tipo de aislante térmico e impermeabilización?.
3. ¿Se ha hecho una prueba de estanqueidad al agua de la carpintería de fachada (ventanas, etc.) y de la cubierta por una Organización Independiente de Control de Calidad?.
4. Si las fachadas son de ladrillo visto, infórmese de si la hoja exterior está enfoscada interiormente. (El enfoscado es un revestimiento de mortero de cemento, aplicado sobre la hoja exterior del cerramiento, pero por su cara interior, es decir, la que limita con la cámara de aire, no es observable una vez terminada la obra. Es importante para la impermeabilidad de la fachada.).

COMPRUEBE:

1. Compruebe que las juntas de pavimento son uniformes en ancho y sin desniveles en altura (cejas).
2. Compruebe diferencia de color en pavimentos.
3. Use los nudillos para golpear, con el fin de detectar mal agarre en aplacados verticales cerámicos (azulejos) en estancias húmedas (baños y cocina) y en solados de baldosas.
4. Compruebe que el viento no penetra por la carpintería exterior (ventanas).
5. Compruebe que no hay manchas de humedad en el entorno de la carpintería exterior.
6. Compruebe que el perímetro de la carpintería exterior está sellado.
7. Compruebe que las hojas de ventanas (especialmente correderas) no se alabean al aplicar una fuerza perpendicular a su plano.
8. Compruebe el funcionamiento de las persianas.
9. Compruebe que las puertas interiores llevan recercado en el borde superior (basta pasar los dedos por ese borde) y en la inferior (es simple desmontar una hoja).
10. Compruebe que las puertas no giran solas o rozan en el suelo
11. Compruebe que el número de bisagras es, como mínimo, tres en cada puerta.
12. Presione con los nudillos el yeso de las paredes, con el fin de detectar una insuficiente dureza en éste.
13. Compruebe que la pintura de las paredes y techos no presenta abombamientos.
14. Compruebe que todos los tabiques que forman las paredes de cuartos de baño y cocina, con instalaciones de fontanería empotradas, tienen un espesor (incluidos los revestimientos) no menor de 12 cm.
15. Solicite por escrito el nivel de aislamiento acústico de las paredes de separación con los pisos contiguos. El aislamiento debería ser, al menos, igual a 45 dB A, lo que equivale a un muro de ladrillo macizo  (espesor con revestimiento incluido de unos 15 cm) y no de tabique (7 cm) o tabicón (12 cm).
16. Compruebe si la cámara de aire de los cerramientos de fachada tiene los correspondientes lagrimeros en fachada. Observará desde el exterior orificios o tubos para desaguar las condensaciones de agua en la cámara.
17. Compruebe que los mecanismos de apertura  y cierre de ventanas y puertas funcionan correctamente.
18. Compruebe que todos los conductos de ventilación (shunt) de cuartos de baño y cocina funcionan correctamente (basta aproximar un cigarrillo encendido y observar que desaparece el humo).

Servicios Comunes

Los servicios comunes (antenas, escaleras, ascensores, etcétera) no son con frecuencia excesivamente visibles hasta que la reparación de sus defectos obliga al establecimiento de derramas extraordinarias.

A la entrega de su vivivienda, procure obtener respuestas a las siguientes preguntas:

1. ¿Están hechas las conexiones definitivas de las instalaciones de servicios (agua, gas, electricidad y teléfono?.
2. El contrato de los servicios comunes ¿se ha efectuado a nombre de la Comunidad de Propietarios?.
3. ¿Se conocen los nombres y direcciones de los instaladores respectivos, en su caso? (bocas de tubería en las que los bomberos empalmen mangueras para el suministro de agua a todas las plantas).
4. ¿Existe contrato de mantenimiento de las instalaciones? ¿Con quién?.
5. ¿De qué tipo es la antena colectiva de TV? ¿Parabólica o normal?.
6. Si es exigible o conveniente en la zona, ¿se ha dispuesto grupo de presión para el suministro de agua?.
7. Solicite documentación escrita sobre el cumplimiento de las Ordenanzas Municipales relativas a garajes.
8. Solicite justificante de la entrega del Expediente de Industria correspondiente a los servicios de agua.
9. Solicite Certificado de la instalación individual de gas, emitido por el instalador autorizado.
10. Solicite Boletín del instalador autorizado, correspondiente a la instalación eléctrica.

COMPRUEBE:

1. Si es correcto el funcionamiento de alumbrado de la escalera.
2. Tienen piloto de señalización los interruptores de los rellanos.
3. Si el edificio es de más de 24 m de altura, hay un extintor por planta en los rellanos de la escalera y cuenta con columna seca.
4. Si el edificio es de más de 12 m de altura o de más de 30 viviendas, cuenta con alumbrado de emergencia en la escalera.
5. Si el edificio es de más de 50 m de altura, cuenta con detección de incendios.
6. Funciona el portero electrónico.
7. Compruebe que en el cuarto general de contadores existen rótulos claros para cada contador.
8. Compruebe  el acceso a la plaza de garaje con su vehículo.
9. Las dimensiones de la plaza de garaje son, como mínimo, de 2,20 x 4,50 m.
10. Compruebe que no hay humedades en las paredes del garaje.
11. Compruebe en el garaje que tiene:
    • Rejillas en el pavimento para evacuar el agua.
    • Alumbrado general bajo tubo con desconexión temporizada en un tiempo razonable.
    • Alumbrado permanente de señalización.
    • Pulsadores de alumbrado con luz piloto.
    • Puerta resistente al fuego en accesos.
    • Extintores y mangueras con sistemas de presión de 3,5 Atm.
    • Sistema de detección de monóxido de carbono y ventilación forzosa si el garaje no tiene ventilación natural.
    • Alumbrado de emergencia sobre puertas de salida con indicación de la palabra SALIDA.

Recomendaciones adicionales

Siete cuestiones clave en la entrega de vivienda:

1. El precio se olvida, la calidad queda.
2. Es importante que usted no tenga, una vez comprado el piso, gastos anormales de mantenimiento o adicionales de correcciones de defectos o mejoras que, en definitiva, constituyen un sobrecoste y deben ser considerados al decidir entre diferentes ofertas.
3. No olvide que usted NO ES un comprador profesional de pisos. El promotor SI ES un vendedor profesional. A la menor duda, aconséjese de un profesional de la Construcción.
4. No compre nunca un piso sin asesoramiento jurídico.
5. Procure no introducir modificaciones en el piso. Si son imprescindibles, establezca por escrito, para cada una, su definición y conserve el coste adicional acordado por escrito con el PROMOTOR.
6. No olvide que la garantía más eficaz que usted puede recibir es la POLIZA DECENAL DE SEGURO que se describe en el apartado PROMOCION, y que significa, para el piso (quizá la compra más importante de su vida), una garantía de gran eficacia, tan segura como la garantía que usted recibe al comprar un electrodoméstico o una cámara fotográfica. Este tipo de pólizas ya es ofrecida por algunos PROMOTORES y está en rápida expansión en España. Su repercusión en el coste del piso es de muy poca entidad.
7. Recuerda que la base de la calidad es la evidencia documental de que se han realizado actuaciones preventivas, como las que representa un Sistema de Calidad que incluye, además del autocontrol de los fabricantes y del constructor, la realización de un Control de Recepción, independiente de quienes intervienen en el proceso de construcción y afectando al proyecto, los materiales y la ejecución.

Hasta aquí un compendio de sugerencias y orientaciones que pueden ayudarle a decidir la compra de una vivienda con ciertas garantías de que la calidad se corresponde con la inversión.

Fuente: Nuevosvecinos.com

Como se acerca el momento de que algunos de vosotros recibáis vuestros pisos, creo que este artículo os va a ser de mucha utilidad.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

Por desconocimiento se calcula mal el plazo para reclamar y se pierde el derecho a hacerlo

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

Plazos de Garantía ante los Defectos Constructivos.

Los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación son tres, uno para cada tipo de defecto constructivo:

    * Un año para los defectos de terminación y acabado, por ejemplo, solería o azulejos mal colocados.
    * Tres años para los defectos de habitabilidad, por ejemplo las humedades.
    * Diez años para los defectos estructurales, por ejemplo grietas debidas a mala cimentación.

Muy importante: Los plazos no comienzan a correr desde la fecha de nuestro contrato de compraventa. Esta es una creencia errónea muy extendida. Los plazos comienzan a contar desde el Acta de Recepción de la Obra por el promotor. A falta de este dato, lo más prudente es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra, dato que podemos consultar en el Libro del Edificio que nos debe entregar el promotor, o en su defecto, en el Expediente de Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento de nuestra localidad.

Plazo para reclamar

Digo esto porque una vez que aparecen los defectos – y preconstituimos la prueba de ello- el plazo para reclamar al promotor o a los demás intervinientes en la obra que reparen a su costa el defecto constructivo es de dos años desde la aparición del defecto. Este plazo es totalmente distinto a los anteriores y se refiere al plazo para reclamar, extrajudicial o judicialmente. Es decir, al plazo para exigirles que nos solucionen el problema.

Del juego conjunto de ambos plazos puede resultar un plazo para ir al juzgado mayor o menor. Mucho cuidado pues se puede perder la posibilidad de reclamar al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Ejemplos

Con unos ejemplos lo comprenderán mejor.

Partamos de la base de que el certificado de finalización de obra de una edificación es de 1 de enero de 2000 y que el día 16 de agosto de 2000, el Sr. A adquiere la propiedad de la vivienda al promotor mediante un contrato de compraventa en escritura pública seguido de la entrega de llaves.

Supuesto A. Los plazos parecen alargarse: El Sr. A, cuando entró en la vivienda por primera vez, la reviso de arriba a abajo y no encontró ningún defecto. No obstante, el 24 de noviembre de 2000, descubre con disgusto que comienzan a desprenderse azulejos de un paño de pared del baño. Así pues, el defecto constructivo, que es de terminación o acabado, se manifiesta el día 24 de noviembre de 2000, es decir, dentro del periodo de garantía de un año. Por lo tanto, puede reclamar tanto al promotor como al constructor. El Sr. A debe levantar acta notorial fotográfica del defecto, o preconstituir cualquier otro tipo de prueba de que los azulejos empezaron a desprenderse el día 24 de Noviembre de 2000. Desde esa fecha, dispone de dos años para reclamar a promotor a constructor. Así pues, si se ha molestado en preconstituir la prueba, podrá reclamar hasta el día 24 de noviembre del año 2002.

Supuesto B. Los plazos parecen acortarse: Imaginemos que el mismo Sr. A descubre el 30 de diciembre de 2000 que hay grietas en la pared del dormitorio. Como un perito informa al Sr. A que se trata de un defecto de estructura,  el Sr. A piensa, tengo diez años de plazo de garantía, es decir, desde el 1 de enero de 2000 hasta el 1 de enero de 2010, tengo tiempo de sobra para reclamar. ¡¡Pues No!! Error. El defecto se ha manifestado el día 30 de diciembre de 2000, desde luego dentro del perido de garantía de diez años, pero desde ese momento empieza a correr el plazo de reclamación de dos años, el cual por lo tanto se agota el día 30 de diciembre de 2002. ¡¡¡Ocho años antes!!!

Como vemos, para “estar dentro de plazo para reclamar” hay que conjugar dos plazos, el de garantía y el de reclamación. Hay que tener muy presente la fecha en la que bien nosotros bien el promotor puede acreditar que se manifestaron por primera vez los defectos, pues a partir de esa fecha empieza a correr el plazo de dos años para reclamar.

Cada caso puede presentar particularidades, por lo que, para finalizar, el mejor consejo que puedo darles, sinceramente es que acudan cuanto antes a un abogado especialista en vivienda, que les asesorará sobre los mejores pasos a dar.

Legislación

A modo de anexo, dejo transcritos los artículos 17 y 18 de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en los cuales se establece la importante diferencia entre plazos de garantía y plazos de reclamación.

Artículo 17.   Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

    1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

    a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.

    El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Artículo 18.   Plazos de prescripción de las acciones

    1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

    2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Miguel Gastalver Trujillo
Abogado Especialista en Vivienda
Director de ForoVivienda.com