Seguro de afianzamiento
Se trata de una modalidad del seguro de caución, en
la que el Tomador del Seguro es la persona física o jurídica que realiza
una promoción de viviendas, y los Asegurados son los compradores de
dichas viviendas.
Según determina el Decreto-Ley 2114/1968, la Ley
57/1968, así como la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, todas
las personas físicas o jurídicas que promueven viviendas, garajes y
trasteros vinculados, de Protección Oficial, a Precio Tasado, o de Renta
Libre, deberán suscribir una póliza de seguro de caución por la que se
garantice a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar a
los Promotores, con anterioridad a la entrega de las viviendas, garajes
y trasteros, les serán devueltas en caso de no efectuarse la
construcción de las mismas, o si esta construcción se realizase en
plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de
compraventa.
Igualmente, tal como determina la legislación
vigente, las cantidades anticipadas por los compradores de una promoción
de viviendas deberán ser ingresadas por el promotor en una cuenta
especial, con separación de cualquier otros fondos de los que el
promotor sea titular.
| Coberturas |
El seguro de afianzamiento de cantidades anticipadas
protege a los Asegurados, es decir a los compradores de las viviendas,
frente a las obligaciones del Tomador del Seguro, es decir el promotor.
Estas obligaciones vienen determinadas en el contrato
de compraventa firmado entre ambas partes, y se refieren a la entrega
de la vivienda para la cual el Asegurado haya entregado cantidades
anticipadas al Tomador del Seguro.
La cantidad a garantizar es la que figure en cada
contrato de compraventa como cantidad entregada o a entregar por el
comprador al promotor, a cuenta del precio definitivo de la vivienda, y
con antelación a la entrega de ésta por parte del promotor, por lo que
se deberán excluir del seguro las cantidades a entregar a la firma de
escritura y entrega de llaves, así como la parte que corresponda, en su
caso, al préstamo hipotecario.
Dicha cantidad a garantizar se verá
incrementada por el IVA y por el interés legal correspondiente, de
acuerdo con lo establecido en las leyes citadas anteriormente.
El seguro de afianzamiento nace con la emisión del
mismo, tiene efecto desde la fecha de firma del contrato de compraventa
entre promotor y comprador, y está en vigor hasta la obtención de
documentación legal que permita realizar la entrega de la vivienda.
Así pues, el riesgo asumido con este seguro por parte
de la Compañía es que las obras de las viviendas no se inicien, no
lleguen a buen fin, o no se entreguen en los plazos estipulados.
| Funcionamiento |  |
A. Estudio del riesgo
La primera etapa en el seguro de afianzamiento es el
estudio del riesgo, el cual se efectuará por cada promoción que realice
el promotor solicitante del riesgo.
Para poder realizar dicho estudio
será completamente imprescindible aportar el formulario total y
correctamente cumplimentado, y acompañarlo de los estados financieros
del promotor, así como de un plan de previsión de cobros y pagos de la
promoción. En caso de no estar el cuestionario totalmente cumplimentado,
la Compañía solicitará la información precisa para poder cumplimentarlo
y así poder realizar el estudio del riesgo.
Si el resultado del
estudio es favorable, se comunicará al solicitante la aprobación de
emisión de la póliza colectiva, junto con los condicionantes cuya
justificación será preciso acreditar previamente a la emisión de las
pólizas individuales.
B. Póliza colectiva
Si el promotor acepta las condiciones de aprobación,
dará instrucciones para la emisión de la póliza colectiva, la cual
recoge la información relativa a la promoción, tal como situación de la
misma, capital máximo a garantizar, tasa de prima, número de viviendas
de la promoción, y fecha de vencimiento (fecha prevista de entrega de
las viviendas de la promoción), entre otros datos.
La emisión de la
póliza colectiva no entraña riesgo para la Compañía, ya que no existe
todavía la figura del Asegurado, por lo que no se genera prima de
riesgo, sino tan sólo una prima en depósito equivalente a una
mensualidad de la prima de riesgo.
C. Pólizas individuales
Una vez cumplidos los condicionantes indicados por la
Compañía, como paso previo a la emisión de las pólizas individuales, el
promotor enviará a la Compañía copia de los contratos de compraventa
para proceder a la emisión de las citadas pólizas individuales, con las
que nace el riesgo para la Compañía, ya que a partir de ese momento
aparece la figura del Asegurado, que es el comprador de la vivienda.
Otros datos que figuran en la póliza individual son
los relativos a la vivienda asegurada, el capital asegurado al
comprador, el número de cuenta especial donde se deben realizar las
entregas anticipadas, además, por supuesto, del nombre del comprador de
la vivienda que es, en definitiva, el Asegurado.
El importe total de
suma asegurada de las pólizas individuales no podrá superar al importe
por el que se haya emitido la póliza colectiva, salvo acuerdo previo por
parte de la Compañía, en cuyo caso emitirá el correspondiente
suplemento de ampliación de capital asegurado.
D. Vigencia del seguro
El seguro de afianzamiento estará en vigor desde la
fecha de emisión de las pólizas individuales, aunque tomen efecto desde
la fecha de firma del contrato de compraventa, hasta la fecha de
obtención de la cédula de calificación definitiva en el caso de
viviendas de protección oficial, o licencia de primera ocupación o
documento análogo para las viviendas de renta libre.
Resulta
necesario tener cualquiera de los documentos citados para poder cancelar
el riesgo de la promoción. La fecha de cancelación del seguro será la
de la fecha de emisión de los indicados documentos, y con esa fecha se
cancelarán todas las pólizas individuales correspondientes a la
promoción objeto del seguro.
E. Primas
Como se ha indicado anteriormente, la emisión de la
póliza colectiva no lleva prima de riesgo, sino prima en depósito que se
regularizará a la cancelación del riesgo.
Por la emisión de las
pólizas individuales se genera prima de riesgo, tomando como base para
el cálculo el importe asegurado (suma de cantidades entregadas más el
interés correspondiente), la tasa de prima autorizada, y las fechas de
percepción de las cantidades, según conste en los contratos de
compraventa.
A la fecha de cancelación del riesgo se procederá a
regularizar la prima de riesgo con extornos de prima, si dicha fecha es
anterior a la fecha de vencimiento prevista en la póliza, o con recibos
de prima, si dicha fecha es posterior.
1. ¿Por qué es necesaria la cuenta especial por cada promoción?
Es algo que determina la Ley, ya que lo que se
pretende es que con los ingresos que se vayan obteniendo por la venta de
las viviendas de una promoción se atiendan exclusivamente pagos
relacionados con dicha promoción, al menos hasta que se proceda a la
entrega de las viviendas a los compradores.
2. ¿Qué cantidad se debe garantizar?
La suma de las cantidades que el comprador vaya a
entregar antes de la recepción de la vivienda, y que deberán venir
recogidas en el contrato de compraventa correspondiente firmado entre el
comprador y el promotor.
El importe de estas cantidades se incrementará con el tipo de interés que corresponda.
3. ¿Quién debe pagar la prima de este seguro?
Con independencia de los acuerdos que se establezcan
entre el promotor y los compradores, la normativa legal actualmente
vigente indica que el obligado al pago de la prima del seguro es el
Tomador del Seguro, es decir, el promotor.
4. ¿Solamente hay que garantizar las cantidades anticipadas para compra de V.P.O.?
No. La Ley 57/68 (y la Ley 38/1999) extiende la
obligatoriedad de garantizar dichas cantidades mediante el
correspondiente seguro de caución o aval, a todas las viviendas, ya sean
de protección oficial o de renta libre.
5. ¿Qué ocurre si se incumple la obligación de contratar este seguro?
Las Comunidades Autónomas impondrán multas por incumplimiento en lo estipulado en el art. 6 de la Ley 57/1968.
