La opción de compra se queda fuera de la desgravación en IRPF

El nuevo régimen de deducción por inversión en vivienda habitual,
aplicable a las adquisiciones realizadas desde el 1 de enero de 2011,
eliminará la ayuda para aquellos compradores que declaren una base
imponible igual o superior a 24.170 euros y dejará fuera de las ventajas
fiscales los contratos de alquiler con opción a compra.

La
anunciada eliminación de la deducción por inversión en vivienda habitual
a partir de 2011 ha generado muchas dudas entre compradores potenciales
y asesores fiscales
, especialmente en lo que concierne a las
condiciones bajo las cuales aquellos que compren un inmueble antes del 1
de enero puedan seguir beneficiándose de la rebaja.

Lo mismo afecta a aquellos que han firmado un contrato de alquiler
con opción a compra, una de las figuras potenciadas por el propio
Gobierno para mejorar el colapso del sector inmobiliario, que también se
verán afectados por el tijeretazo a la desgravación en el caso de que
no hagan efectiva la correspondiente adquisición de pleno derecho
-generalmente, a través de la firma de la escritura- antes del 31 de
diciembre de 2010.

En estos casos no afectará en modo alguno el hecho de que hayan
pagado cuotas de alquiler con fecha anterior, sea cual sea el periodo
durante el cual lo hayan hecho. La opción de compra es una simple
posibilidad que puede cumplirse o no. Por ello, sólo se tiene en cuenta
la fecha en que se ejerce la opción.

La medida, recogida inicialmente en el anteproyecto de Ley de
Economía Sostenible y, finalmente en el proyecto de Ley de Presupuestos
Generales del Estado para 2011, pretende incentivar la compra dando un
empujón a quienes dudan de si ahora se dan las condiciones suficientes
para embargarse en la mayor compra de su vida.

Los expertos estiman que la deducción por adquisición de vivienda habitual provoca un encarecimiento medio del 8%.
Si el Gobierno aspira a facilitar el acceso a la vivienda, debe empezar
por liberalizar el suelo y, sobre todo, estimular la exigua oferta en
alquiler por la inseguridad jurídica que sufren los propietarios. Así
descenderían los precios.

Con él, se intenta acelerar el proceso de ocupación del cerca de
millón y medio de viviendas que forman el actual stock sin venta, muchas
de ellas de nueva construcción. El Gobierno, sin embargo, se muestra
optimista y espera ahorrar unos 200 millones de euros gracias al cambio,
si bien pasarán varios años hasta liquidar el excedente.

La decisión adoptada por el Gobierno va en la línea de las
recomendaciones de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo
Económicos (OCDE), el Fondo Monetario Internacional (FMI), el Banco
Mundial y el Banco de España, que durante los últimos años han
advertido de los efectos contraproducentes de una desgravación que
aumenta los precios y supone un trasvase de recursos del Estado a los
constructores
, que aprovechan para repercutir en los precios los beneficios fiscales de los compradores.

Quienes antes de que termine el año 2010 estén pensando en vender su
vivienda para comprar una nueva deben tener en consideración que, a
efectos fiscales, el régimen que les aplicará será el nuevo, por lo que
la venta de su vivienda tendrá la penalización fiscal de que, es posible
que para la adquisición de su nueva vivienda no puedan disfrutar de
incentivos fiscales.

1. Imposición de un límite

Con
las modificaciones aplicables a partir del 1 de enero de 2011, de la
Agencia Tributaria, los grandes perjudicados serán los contribuyentes
con rentas altas que adquieran su vivienda, ya que entrará en vigor la
reducción progresiva de la deducción por compra de vivienda habitual
para los contribuyentes que declaren una base imponible igual o superior
a 24.170,20 euros.

Así, el efecto de la desgravación para aquellos que puedan acogerse a
dicho régimen seguirá dependiendo del nivel de renta y, más
concretamente, de la base imponible, por lo que no será igual para todos
los compradores. Así, quienes adquieran su vivienda habitual con
posterioridad al 31 de diciembre de 2010, sólo podrán aplicar la
deducción en aquellos ejercicios en los que su base imponible sea
inferior a 24.107,20 euros
, quedando fuera todos los casos en que se
contabilice una cantidad superior. Hay diferencias, sin embargo, en
función de la cuantía que registre el contribuyente.

En caso de adquisición, construcción, ampliación o rehabilitación de
vivienda habitual, y por cantidades que se depositen en entidades de
crédito para la primera adquisición o rehabilitación, la base máxima de
la deducción será de 9.040 euros anuales cuando la base imponible iguale
o sea inferior a 17.707,20 euros anuales, mientras que para quienes la
base imponible se encuentre entre los 17.707,20 y los 24.107,20 euros,
la deducción será el resultado de restar al tope anterior -9.040 euros-,
la cuantía de la base imponible menos 17.707,20, multiplicada por
1,4125.

Además, para el caso de obras e instalaciones de adecuación en la
vivienda habitual por razón de discapacidad, existe un régimen distinto,
siendo la base máxima de la deducción, independientemente de la
anterior, de 12.080 euros anuales cuando la base imponible sea igual o
inferior a 17.707,20 euros. Es distinto el caso de las rentas más
elevadas: cuando hablemos de bases imponibles comprendidas entre los
17.707,20 y los 24.107,20 euros, habrá que calcular la deducción
restando al tope para el primer caso
-12.080 euros- el resultado de
restar a la base imponible de contribuyente los 17.707,20 euros de
límite para el primer supuesto, multiplicados por 1,8875.

2. Compras hasta final de 2010

Aquellos
contribuyentes que decidan comprar antes de final de año se acogerán a
un ventajoso régimen transitorio, según el cual los contribuyentes que
declaren una base imponible superior a 17.724,90 euros, habiendo
adquirido su vivienda habitual o pagado cantidades para su construcción
-sin que se haga referencia a la cuantía entregada- antes del 1 de enero
de 2011, podrán seguir aplicando deducción
, aunque será aplicable
una base máxima de 9.015 euros anuales. Esta cantidad se mantiene y no
se pierde aunque la base imponible sea igual o superior a los 24.107,20
euros, por lo que para rentas superiores se trata de la última
oportunidad para aprovecharse de la deducción por este concepto.

Lo mismo será aplicable en caso de que, en lugar de adquirir una
vivienda nueva, se opte por realizar obras de rehabilitación o
ampliación, siempre que se cumpla el requisito de que se hayan entregado
cantidades antes del 1 de enero de 2011 y bajo la condición de que las
obras finalicen antes de 1 de enero de 2015. Hay, por lo tanto, un
margen de cuatro años para que la vivienda esté plenamente disponible y
habitada.

En cuanto al régimen para contribuyentes con base imponible superior a
17.738,99 euros anuales que hubieran invertido en obras e instalaciones
de adecuación de su vivienda habitual por razón de discapacidad,
siempre antes de 1 de enero de 2011, podrán seguir aplicando la
deducción, siendo la base máxima de ésta de 12.020 euros anuales, aún
cuando la base imponible sea igual o supere los 24.107,20 euros, por lo
que tampoco se pierde la deducción a partir de 2011. Sigue siendo obligatorio que las obras finalicen y que la vivienda sea ocupada antes del 1 de enero de 2015.
También en este caso, cuando la base imponible sea igual o inferior a
17.738,99 euros, se podrá aplicar la deducción correspondiente para
compras a partir de 2011 -base máxima de 12.080 euros anuales-, por
resultar más favorable que la aplicable con el régimen anterior.

En este caso, si las obras se prolongaran por encima de esta fecha,
deberán regularizarse las deducciones que se hayan practicado durante
los ejercicios anteriores. Así, todos podrán aplicar la deducción
teniendo como base máxima para ésta los 9.015 euros anuales, siempre que
la base imponible supere el importe anual de 17.724,90 euros y aunque
se superen los 24.107,20. Se excluyen las bases imponibles inferiores
para acogerse al régimen anterior.

3. Casos en el “limbo” legal

La
norma también aclara algunos casos dudosos que se encuentran en el
limbo entre un régimen y otro. Generalmente muy complicados por los
cálculos que habrá que realizar de forma anual. Tal es el caso del
comprador que adquiere el derecho de superficie de un inmueble,
construyendo sobre ese suelo su vivienda habitual, y sobre la que tiene
pleno dominio, en caso de que adquiera a partir de 2011 la plena
propiedad del suelo.

En este supuesto, cuando se adquiere con posterioridad el
porcentaje de suelo que corresponde, consolidando así la propiedad plena
de suelo y vuelo, se puede aplicar la deducción por vivienda habitual
por las cantidades que satisfaga para adquirir el suelo
, siempre que se cumplan los requisitos de la norma para que se aplique la deducción por vivienda habitual.

Por lo tanto, de acuerdo con las nuevas reglas que introducirán los
Presupuestos Generales para 2011, para que el contribuyente se aplique
el régimen transitorio, la adquisición del suelo tendrá que producirse
antes de 1 de enero de 2011 y, en caso contrario, habrá que estar a lo
dispuesto para el nuevo régimen, por lo que quedará limitada la
aplicación de la deducción por vivienda habitual a los ejercicios en los
que no se supere los 24.107,20 euros de base imponible en el IRPF.

4. Compromisos formalizados

La
existencia de compromisos formalizados con anterioridad a 1 de enero de
2011, como es el caso de un contrato de arras, será irrelevante a la
hora de tener en cuenta la aplicación del régimen transitorio o del
nuevo. Para tener derecho a la aplicación del régimen transitorio hay
que atender a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, que
establece que “se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga
en poder y posesión del comprador”, y que “cuando se haga la venta
mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la
entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no
resultare o se dedujere claramente lo contrario”.

La información sobre el nuevo régimen aclara que, como formas
posibles de materialización de la adquisición de un inmueble, se pueden
aceptar la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de
las llaves o de los títulos de pertenencia, o el mencionado otorgamiento
de la correspondiente escritura pública, tal y como dispone la doctrina
del Tribunal Supremo (sentencia de 27 de abril de 1983)
. También se
aclara que, en caso de haber entregado al promotor antes del 1 de enero
de 2011 cantidades para la construcción de vivienda habitual, se tiene
derecho a aplicar a partir de esa fecha el régimen transitorio, tanto
por las cantidades entregadas hasta el momento de la entrega como por
las restantes que den derecho a deducción una vez que ésta se adquiera.

5. Dos titulares

Si
el comprador del piso es una pareja en la que ambos trabajan, siendo
los dos titulares de la hipoteca, la base máxima sobre la que se hace la
deducción pasará de ser de 9.040 euros a los 18.080, aunque la nueva
ley no afectará igual a cada parte, teniéndose en cuenta si los ingresos
de ambos son altos o bajos simultáneamente, o si la situación de cada
uno es distinta.

La idea es que, para calcular la cantidad que se puede deducir, se habrá de realizar cada operación por separado,
sumando posteriormente las diferencias de desgravación. La deducción
seguirá aplicándose con el nuevo régimen a aquellas parejas que, sumando
sus rentas, sobrepasen los 24.107,20 euros, si no lo hacen por
separado.

Fuente: elEconomista

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