Daily Archive for diciembre 3rd, 2009

MANIFIESTO EN DEFENSA DE LOS DERECHOS FUNDAMENTALES DE INTERNET

1.- Los derechos de autor no pueden situarse por encima de los derechos fundamentales de los ciudadanos, como el derecho a la privacidad, a la seguridad, a la presunción de inocencia, a la tutela judicial efectiva y a la libertad de expresión.

2.- La suspensión de derechos fundamentales es y debe seguir siendo competencia exclusiva del poder judicial. Ni un cierre sin sentencia. Este anteproyecto, en contra de lo establecido en el artículo 20.5 de la Constitución, pone en manos de un órgano no judicial – un organismo dependiente del ministerio de Cultura -, la potestad de impedir a los ciudadanos españoles el acceso a cualquier página web.

3.- La nueva legislación creará inseguridad jurídica en todo el sector tecnológico español, perjudicando uno de los pocos campos de desarrollo y futuro de nuestra economía, entorpeciendo la creación de empresas, introduciendo trabas a la libre competencia y ralentizando su proyección internacional.

4.- La nueva legislación propuesta amenaza a los nuevos creadores y entorpece la creación cultural. Con Internet y los sucesivos avances tecnológicos se ha democratizado extraordinariamente la creación y emisión de contenidos de todo tipo, que ya no provienen prevalentemente de las industrias culturales tradicionales, sino de multitud de fuentes diferentes.

5.- Los autores, como todos los trabajadores, tienen derecho a vivir de su trabajo con nuevas ideas creativas, modelos de negocio y actividades asociadas a sus creaciones. Intentar sostener con cambios legislativos a una industria obsoleta que no sabe adaptarse a este nuevo entorno no es ni justo ni realista. Si su modelo de negocio se basaba en el control de las copias de las obras y en Internet no es posible sin vulnerar derechos fundamentales, deberían buscar otro modelo.

6.- Consideramos que las industrias culturales necesitan para sobrevivir alternativas modernas, eficaces, creíbles y asequibles y que se adecuen a los nuevos usos sociales, en lugar de limitaciones tan desproporcionadas como ineficaces para el fin que dicen perseguir.

7.- Internet debe funcionar de forma libre y sin interferencias políticas auspiciadas por sectores que pretenden perpetuar obsoletos modelos de negocio e imposibilitar que el saber humano siga siendo libre.

8.- Exigimos que el Gobierno garantice por ley la neutralidad de la Red en España, ante cualquier presión que pueda producirse, como marco para el desarrollo de una economía sostenible y realista de cara al futuro.

9.- Proponemos una verdadera reforma del derecho de propiedad intelectual orientada a su fin: devolver a la sociedad el conocimiento, promover el dominio público y limitar los abusos de las entidades gestoras.

10.- En democracia las leyes y sus modificaciones deben aprobarse tras el oportuno debate público y habiendo consultado previamente a todas las partes implicadas. No es de recibo que se realicen cambios legislativos que afectan a derechos fundamentales en una ley no orgánica y que versa sobre otra materia.

Plazos para reclamar defectos constructivos en la vivienda.

Como se acerca el momento de que algunos de vosotros recibáis vuestros pisos, creo que este artículo os va a ser de mucha utilidad.

Diferencia entre plazos de garantía y plazo para reclamar

Plazos de garantía para reclamar defectos constructivos

Por desconocimiento se calcula mal el plazo para reclamar y se pierde el derecho a hacerlo

En la práctica profesional cotidiana son frecuentes las consultas que recibo preguntándome si un determinado defecto constructivo aparecido en una vivienda de reciente edificación está cubierto o no por las garantías establecidas a favor del comprador en la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE) .

La respuesta determinará si el comprador puede reclamar sólo contra quien le vendió la vivienda, o si por el contrario puede dirigir su reclamación contra algún otro agente interviniente en el proceso de edificación de la misma, por ejemplo, el arquitecto proyectista, el director de obra, el director de ejecución, el constructor, o incluso los laboratorios de ensayos de la calidad o las empresas suministradoras de productos o sus respectivas compañías aseguradoras. Lógicamente cuanto mayor sea el número de personas a las que podamos exigir responsabilidad, más probabilidades habrá de obtener satisfacción, por lo tanto la cuestión es clave a la hora de decidir la estrategia de la reclamación.

Pues bien, son muchas las personas que confunden, por desconocimiento, los plazos de garantía con los plazos para  reclamar -por vía judicial si es necesario-, cuando son distintos y complementarios. Vamos a tratar de explicar la diferencia, con ejemplos y consejos prácticos puesto que por desconocimiento se puede llegar a perder el derecho a reclamar contra otro que no sea el que nos vendió la vivienda.

 

Plazos de Garantía ante los Defectos Constructivos.

Los plazos de garantía de la Ley de Ordenación de la Edificación son tres, uno para cada tipo de defecto constructivo:

    * Un año para los defectos de terminación y acabado, por ejemplo, solería o azulejos mal colocados.
    * Tres años para los defectos de habitabilidad, por ejemplo las humedades.
    * Diez años para los defectos estructurales, por ejemplo grietas debidas a mala cimentación.

Muy importante: Los plazos no comienzan a correr desde la fecha de nuestro contrato de compraventa. Esta es una creencia errónea muy extendida. Los plazos comienzan a contar desde el Acta de Recepción de la Obra por el promotor. A falta de este dato, lo más prudente es contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra, dato que podemos consultar en el Libro del Edificio que nos debe entregar el promotor, o en su defecto, en el Expediente de Licencia de Primera Ocupación en el Ayuntamiento de nuestra localidad.

Además del promotor responderán los agentes intervinientes en la edificación a los que se pueda atribuir culpa en la aparición del defecto constructivo siempre y cuando este se manifieste dentro del periodo de garantía. Es decir, lo importante es que el defecto constructivo aparezca dentro del periodo de garantía, y que nosotros podamos acreditar que el defecto se manifiesta dentro del periodo de garantía. No quiere decir que tengamos que reclamar dentro del periodo de garantía. No. Insisto. Quiere decir que tenemos que asegurarnos de constituir pruebas de que el defecto constructivo se manifiesta dentro del periodo de garantía. ¿Cómo? Pues por ejemplo levantando un acta notarial fotográfica, por ejemplo. Si además encargamos un Dictamen a un perito y el mismo visita nuestra casa, tendremos un testigo más. Si además comunicamos al promotor por un medio fehaciente, por ejemplo Burofax certificado y con acuse de recibo, la aparición de los defectos constructivos, habremos preconstituido otro principio de prueba. Es decir, que en los plazos de garantía  lo que interesa es preconstituir la prueba de la aparición de los defectos constructivos.

 

Plazo para reclamar

Digo esto porque una vez que aparecen los defectos – y preconstituimos la prueba de ello- el plazo para reclamar al promotor o a los demás intervinientes en la obra que reparen a su costa el defecto constructivo es de dos años desde la aparición del defecto. Este plazo es totalmente distinto a los anteriores y se refiere al plazo para reclamar, extrajudicial o judicialmente. Es decir, al plazo para exigirles que nos solucionen el problema.

Del juego conjunto de ambos plazos puede resultar un plazo para ir al juzgado mayor o menor. Mucho cuidado pues se puede perder la posibilidad de reclamar al amparo de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Ejemplos

Con unos ejemplos lo comprenderán mejor.

Partamos de la base de que el certificado de finalización de obra de una edificación es de 1 de enero de 2000 y que el día 16 de agosto de 2000, el Sr. A adquiere la propiedad de la vivienda al promotor mediante un contrato de compraventa en escritura pública seguido de la entrega de llaves.

Supuesto A. Los plazos parecen alargarse: El Sr. A, cuando entró en la vivienda por primera vez, la reviso de arriba a abajo y no encontró ningún defecto. No obstante, el 24 de noviembre de 2000, descubre con disgusto que comienzan a desprenderse azulejos de un paño de pared del baño. Así pues, el defecto constructivo, que es de terminación o acabado, se manifiesta el día 24 de noviembre de 2000, es decir, dentro del periodo de garantía de un año. Por lo tanto, puede reclamar tanto al promotor como al constructor. El Sr. A debe levantar acta notorial fotográfica del defecto, o preconstituir cualquier otro tipo de prueba de que los azulejos empezaron a desprenderse el día 24 de Noviembre de 2000. Desde esa fecha, dispone de dos años para reclamar a promotor a constructor. Así pues, si se ha molestado en preconstituir la prueba, podrá reclamar hasta el día 24 de noviembre del año 2002.

Supuesto B. Los plazos parecen acortarse: Imaginemos que el mismo Sr. A descubre el 30 de diciembre de 2000 que hay grietas en la pared del dormitorio. Como un perito informa al Sr. A que se trata de un defecto de estructura,  el Sr. A piensa, tengo diez años de plazo de garantía, es decir, desde el 1 de enero de 2000 hasta el 1 de enero de 2010, tengo tiempo de sobra para reclamar. ¡¡Pues No!! Error. El defecto se ha manifestado el día 30 de diciembre de 2000, desde luego dentro del perido de garantía de diez años, pero desde ese momento empieza a correr el plazo de reclamación de dos años, el cual por lo tanto se agota el día 30 de diciembre de 2002. ¡¡¡Ocho años antes!!!

Como vemos, para “estar dentro de plazo para reclamar” hay que conjugar dos plazos, el de garantía y el de reclamación. Hay que tener muy presente la fecha en la que bien nosotros bien el promotor puede acreditar que se manifestaron por primera vez los defectos, pues a partir de esa fecha empieza a correr el plazo de dos años para reclamar.

Cada caso puede presentar particularidades, por lo que, para finalizar, el mejor consejo que puedo darles, sinceramente es que acudan cuanto antes a un abogado especialista en vivienda, que les asesorará sobre los mejores pasos a dar.

Legislación

A modo de anexo, dejo transcritos los artículos 17 y 18 de la Ley 38/99 de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en los cuales se establece la importante diferencia entre plazos de garantía y plazos de reclamación.

Artículo 17.   Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación

    1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

    a) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    b) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.

    El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Artículo 18.   Plazos de prescripción de las acciones

    1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

    2. La acción de repetición que pudiese corresponder a cualquiera de los agentes que intervienen en el proceso de edificación contra los demás, o a los aseguradores contra ellos, prescribirá en el plazo de dos años desde la firmeza de la resolución judicial que condene al responsable a indemnizar los daños, o a partir de la fecha en la que se hubiera procedido a la indemnización de forma extrajudicial.

Miguel Gastalver Trujillo
Abogado Especialista en Vivienda

Director de ForoVivienda.com