OPINIÓN. Por Elena Narváez.
Directora de la Asociación de Usuarios del Mercado Inmobiliario (Ausmin)
21/01/09. Opinión. Martinsa, Tremon, Llanera, Hábitat, Colonial y ahora parece que Aifos… las inmobiliarias y promotoras que a la estela del batacazo del sector del ladrillo han entrado en un concurso de acreedores o para las cuales se ha solicitado este mismo proceso (antigua suspensión de pagos) están dejando a miles de clientes particulares en una situación complicada. Personas entrampadas e hipotecadas en edificios a medio hacer a lo largo de toda la geografía nacional, ¿qué hacer en estos casos? La directora de la Asociación de Usuarios del Mercado Inmobiliario (Ausmin), Elena Narváez, explica en este artículo de colaboración con EL OBSERVADOR / www.revistaelobservador.com cuáles son los pasos a seguir ante estas situaciones.
¿Qué se debe hacer si quiebra la empresa que construye tu casa?
LA declaración de concurso de acreedores de una empresa promotora inmobiliaria genera gran incertidumbre entre los numerosos compradores de vivienda, que ignoran cómo la declaración de concurso puede afectar a sus derechos como compradores, o dudan de la posibilidad de que les sean devueltas las cantidades que entregaron a cuenta para la compra de la vivienda, incluso en los casos en que hayan sido garantizadas conforme a lo establecido legalmente.
COMO regla general, y cuestión fundamental, la declaración de concurso no interrumpe la continuación de la actividad de la empresa, ni anula por tanto los contratos vigentes. Ello supone: 1º.- Que la promotora deberá continuar, en 
principio, con las obras hasta culminar la edificación y entregar las viviendas. Esto lógicamente dependerá de su situación financiera para asumir los costos derivados de la continuación de las obras. 2º.- Que los compradores habrán de continuar cumpliendo sus obligaciones de pago; aquellos que, según la forma de pago establecida en contrato, hayan de pagar cantidades a cuenta, deberán atenderlas a su vencimiento, a fin de evitar que la propia promotora promueva la resolución del contrato por incumplimiento y aplique las consecuencias que para este caso se prevean en el contrato.
LA situación de concurso aumenta las garantías, en cuanto que los ingresos y los pagos que se devenguen con posterioridad a la declaración de concurso van a ser supervisados u ordenados (según se trate de intervención o suspensión de las facultades de administración de la concursada) por los administradores concursales designados por el Juzgado. No obstante, no se podrán hacer pagos a los acreedores.
EN la práctica, la continuación o no de las obra dependerá de la viabilidad de cada una de las promociones, que será examinada por los 
administradores concursales, de manera que, en función del estado de las obras, el número de ventas o reservas efectuadas, los beneficios esperados, la financiación, etc, se determinará su viabilidad y la continuación o no de las obras. Lo habitual y lógico es que, si las obras de una promoción están prácticamente terminadas, o en su fase final, la administración concursal ordene lo procedente para la continuación y proceda a la entrega de las viviendas; sin embargo, sobre todo en los casos en que la promoción no se haya iniciado o esté en los primeros estadios, es posible que la administración concursal decida, por falta de recursos para ello, no continuar la edificación, en cuyo caso el comprador deberá solicitar la resolución del contrato ante el Juzgado Mercantil, y el afectado podría disponer de un crédito contra la masa (de cobro prioritario).
SI finaliza la obra y el concurso es voluntario, la venta del piso se realizará por la propia administración de la promotora; si es necesario, o el concursado se encuentra suspendido en sus actividades, la escritura de venta la suscribirán los administradores concursales.
DECLARADO el concurso, el comprador dispone del plazo de un mes desde la última de las publicaciones (en el Boletín Oficial del Estado y en un diario de los de mayor difusión de la provincia) para comunicar su eventual crédito al concurso.
EN principio, el comprador no es acreedor, puesto que, como decimos, la declaración de concurso no resuelve el contrato, estando aún obligadas ambas partes a su cumplimiento. Sólo si, llegado el plazo previsto para la entrega, el promotor no cumpliera su obligación, surgiría el crédito del comprador.
POR ello es preciso, para poder hacer valer los derechos del comprador en el concurso, tener
la consideración de acreedores mediante la comunicación del crédito al concurso. La comunicación se realizará mediante escrito dirigido al concurso, en el que se expresarán los datos del comprador y los relativos al crédito (por las cantidades entregadas y para el caso de que la obra no se finalizara y entregara): su concepto, cuantía, fechas de adquisición y vencimiento, características y calificación que se pretenda; además se habrán de acompañar los documentos originales o copias autenticadas del título (contrato de compraventa).
SI dispone de aval bancario o póliza de seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta, y el plazo de entrega de la vivienda estuviese vencido, o venciera durante el concurso, sin que la entrega se hubiera producido, puede reclamar del asegurador o avalista el reintegro de las cantidades adeudadas, más el interés legal, conforme a lo previsto en la Ley 57/1968.
SI no se continuaran las obras, podrá solicitar la resolución del contrato ante el Juez del concurso, y, tras la tramitación de un incidente, si se declara la resolución, el comprador tendrá un crédito que puede ser calificado de ordinario o incluso de crédito contra la masa (de cobro preferente).
ES muy importante el adecuado asesoramiento, a través de abogados altamente especializados, tanto a la hora de la comunicación del crédito, como durante el procedimiento hacer seguimiento de los distintos trámites para hacer valer sus derechos: asegurarse la inclusión del crédito en la lista definitiva de acreedores, que éste obtenga la adecuada calificación, procurar, en su caso, la resolución del contrato, votar la propuesta de convenio, acciones frente a terceros responsables, y, en definitiva, participar debidamente en el procedimiento concursal para que se garantice, en todo lo posible, los derechos del comprador de vivienda.
Elena Narváez
Directora de la Asociación de Usuarios del Mercado Inmobiliario (Ausmin)
PARA más información visite www.ausmin.es
Fuente: Revista El Observador
