El sector opina que el mercado inmobiliario español no recuperará la normalidad hasta dentro de dos o tres años. Se prevén caídas en los precios del 30%
Ana Perona (06-09-2008)
Miles de carteles de venta de pisos engalanan los balcones de las
ciudades españolas desde hace ya meses, mientras que las casetas a pie
de obra de las promotoras, sobre todo las ubicadas en las zonas de
costa, permanecen desiertas. Para muchas inmobiliarias se agravan las
dificultades para hacer frente a su elevado endeudamiento. ¿Es la punta
del iceberg del pinchazo de la burbuja inmobiliaria o son las primeras
muestras de que el ajuste más brusco ya ha tenido lugar?
Los expertos consideran que el mercado comienza a dar algunas
señales de estabilización, aunque al mismo tiempo las previsiones sobre
la magnitud de la caída de los precios de la vivienda superan ahora con
creces las estimaciones más pesimistas de hace unos meses y la duración
de este frenazo inmobiliario se cifra ya entre dos y tres años.
El servicio de estudios de BBVA considera que el descenso alcanzará
el 20% en un periodo de cuatro años. Otros pronostican, sin embargo,
que el recorte puede llegar al 30%.
De momento, el Ministerio de la Vivienda ha publicado que el
incremento medio del precio de la vivienda libre se situó en el segundo
trimestre en el 2% nominal, pero algunas tasadoras como Tinsa afirman
que ya ha caído un 3,9%.
Caída en picado de las operaciones
Por si fuera poco, la actividad sigue en dique seco: las operaciones
de compraventa de casas bajaron en junio un 29,6%, según los datos del
Instituto Nacional de Estadística. Esta misma semana, los registradores
confirmaban el estancamiento al señalar que en los últimos 12 meses se
han producido sólo 667.424 transacciones, cuando antes las cifras
rondaban el millón.
‘Hay un descenso de los precios bastante encubierto. Muchas
promociones que están en curso aplican descuentos de manera individual
a particulares sin que transcienda’, asegura Carlos Ferrer, director de
la división de suelo, urbanismo y residencial de la consultora Jones
Lang Lasalle. Este experto opina que la recta final del año será aún
más complicada y hasta 2010 no se recobrará la calma.
También Irene Martínez, responsable de Research Residencial en la
consultora CB Richard Ellis, prevé que la crisis durará entre dos y
tres años y que los precios bajarán como término medio entre un 20% y
un 30%.
Algunos expertos, sin embargo, vaticinan que lo peor ya ha pasado.
‘El boom no se volverá a repetir, pero el ajuste fuerte ya se ha
realizado. Se empezará a ver la luz al final del túnel que estamos
atravesando’, señala David Moya, director general de la inmobiliaria
Look & Find. Moya reconoce que se ha producido un descenso en el
número de operaciones, pero explica que se empieza a percibir que los
propietarios de vivienda de segunda mano son más dados a sentarse a
negociar con los posibles compradores. Añade que ‘han desaparecido los
clientes inversores o están pendientes de ejecutar las inversiones ya
realizadas. El producto de segunda residencia es el de más difícil
salida. Buscan alternativas como el alquiler o el alquiler con opción
de compra’.
Look & Find espera ‘estabilidad en los precios que, con el IPC,
supone un descenso real’, tras haber registrado recortes del 3% en los
dos primeros trimestres de este año.
Por su parte, Aguirre Newman estima que la rebaja del precio de
salida en primera vivienda oscilará entre el 5% y el 10% este año,
mientras que la de segunda mano bajará el 10%. Su director de análisis
e investigación de mercados, Javier García Mateos, asegura que, en el
caso de los promotores, ‘es posible que recorten sus precios hasta un
máximo del 20% si después del verano se confirma el deterioro económico
y que las inmobiliarias son incapaces de hacer frente a su
endeudamiento. Éste es el límite, ya que a los promotores les
interesaría más que el banco ejecute antes que aplicar un rebaja mayor’.
De cualquier modo, y como ocurrió en la crisis inmobiliaria de
comienzos de la década de los años noventa, los expertos consideran que
serán necesarios algunos años para que se regrese a la normalidad. Es
preciso que se produzca el ajuste entre la oferta y la demanda y se
absorba el stock acumulado. Sólo en 2007 se construyeron en España
651.427 viviendas, que se suman a las 865.561 de 2006, ejercicio en el
que se batió récord. Algunas tasadoras, de hecho, calculan que el stock
en vivienda libre superará a finales de este ejercicio las 800.000
unidades.
Y, durante este periodo, no descartan que la crisis se cobre nuevas
víctimas. ‘Vamos a tener más concursos de acreedores entre promotores
cuyo nivel de deuda es muy elevado’, dice Carlos Ferrer.
Pero éste no es el único problema. El sector achaca parte del bache
a las condiciones financieras actuales. Las turbulencias desatadas hace
ya un año por los productos subprime (préstamos de alto riesgo) han
obligado a bancos y cajas a cerrar el grifo de los créditos y a ser
mucho más selectivos antes de aprobar una operación.
Demanda potencial
‘Hay demanda potencial que no se hace efectiva por las restricciones
de crédito’, explica Irene Martínez. Añade que la compra de inmuebles
como inversión no ha desaparecido por completo, al existir clientes que
permanecen atentos a las oportunidades que empiezan a presentarse en el
mercado.
Se esperan más quiebras entre promotores |
La solución a esta crisis pasa, según el sector, por la puesta en
marcha de medidas por parte del Gobierno y porque el sector financiero
deje de estar en el disparadero. ‘Lo que está ocurriendo desde julio es
que hay una crisis financiera; además de inmobiliaria. Los vendedores
están receptivos, pero si los potenciales compradores no encuentran
fondos no se pueden realizar operaciones’, sostiene Santiago Baena,
presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad
Inmobiliaria (Coapi).
Baena, que el pasado mes de febrero ya auguró que el descenso del
precio de la vivienda rondaría el 30%, opina que ‘es necesario adoptar
medidas y éstas están llegando con cuentagotas, por lo que el mercado
no las capta. Si no se incide en el sector financiero, no habrá
recuperación’.
No obstante, el presidente de Coapi considera que el ajuste ha sido
muy brusco y se ha producido en un periodo de tiempo muy corto, con lo
que habría que esperar que el mercado se estabilice en 2009 y, a partir
de ese momento, comience a recuperarse lentamente.
En Tecnocasa, una las mayores franquicias inmobiliarias de España,
son más optimistas y prevén que los primeros signos de recuperación en
el ritmo de ventas comenzarán a verse este mismo mes. Y recuerdan que
España es uno de los países de Europa en los que ha bajado ya más el
precio de la vivienda, con descensos en determinadas zonas de entre un
20% y un 30%.
‘Hemos apreciado que la demanda sigue siendo enorme y que a medida
que cala en el consumidor la idea de que ahora es el mejor momento para
adquirir una vivienda a buen precio, el ritmo de operaciones vuelve a
registrar buenos resultados’, afirman fuentes de la empresa.
Este panorama, además, podría mejorar en los próximos meses, según
los expertos. ‘Si los tipos de interés se dan la vuelta en 2009, como
así se espera, la caída de precios se frenará en el segundo trimestre y
en 2010 volveremos a crecimientos normales. Es decir, crecimientos
reales del 0%, descontada la inflación’, afirma el director de análisis
e investigación de mercados de Aguirre Newman.
García Mateos explica que lo lógico es que la tasa de esfuerzo (la
proporción entre el coste de una hipoteca y la renta bruta disponible)
vuelva a niveles del 32%, una tasa en la que se encontraba en los años
más prósperos. Actualmente, este indicador se encuentra el 46%.
Medidas
VPO. El Ejecutivo ha prometido la construcción de 1,5
millones de Viviendas de Protección Oficial (VPO) en los próximos diez
años.
ICO. El Gobierno aprobó un crédito del ICO por 5.000
millones de euros para avalar la financiación en la compra de VPO en
2008. En agosto, se ampliaron estas líneas a 5.000 millones para 2009 y
5.000 para 2010.
Promotores. Pueden vender las viviendas libres a
un precio concertado si ha transcurrido un año desde su construcción.
Vivienda estudia eliminar el requisito del año.
Suelo. La Empresa
Pública Empresarial de Suelo (Sepes) invertirá 300 millones de euros en
la compra de suelo para la construcción de VPO.
Bancos y cajas cierran el grifo de los créditos
La banca española no se atreve a reabrir el grifo de los
créditos. La incertidumbre económica en España, con el crecimiento
estancado y la inflación en máximos, y las dificultades para obtener
liquidez en los mercados de capitales han llevado a bancos y cajas a
extremar la cautela en la concesión de préstamos. A ello se suma la
subida de la factura hipotecaria (el repunte del euríbor a un año ha
encarecido la cuota de un crédito medio en cerca de 60 euros al mes),
lo que ha provocado una notable caída de la demanda de financiación por
parte de particulares y empresas.
Un cóctel que ha agudizado la
desaceleración del crédito hipotecario en los últimos meses en España.
En junio, el saldo de préstamos para la adquisición de vivienda se
incrementó en un 9%, frente al 10,2% del mes anterior y el 19,7% de
hace un año, según los últimos datos de la Asociación Hipotecaria
Española (AHE). Estas cifras reflejan que las entidades, acuciadas por
el incremento de la morosidad, son mucho más estrictas que antes en los
requisitos. Las expectativas, además, apuntan a que el crecimiento en
hipotecas se ralentizará aún más, hasta terminar el ejercicio con
incrementos de entre el 4% y el 5%.
Fuente: Cinco Días
