El mercado inmobiliario digiere la pérdida de inversores para el
próximo semestre y busca medidas que permitan generar confianza y
atraer a la demanda latente. Para ello, los expertos se decantan por
descensos directos en el importe final, que absorban el ‘stock’.
2008 no está siendo el año deseado para el sector inmobiliario. La
crisis subprime del pasado verano ha sido sólo el inicio de un periodo
de turbulencias, que se ha escapado a las previsiones de la mayoría de
las empresas. Inmobiliarias, promotoras y constructoras han visto cómo
sus cifras de negocio descendían a números hasta ahora insólitos, con
resultados nefastos en muchos de los casos. El nuevo semestre comienza
con la resaca de la solicitud del proceso concursal de Martinsa Fadesa
y la presentación de los resultados corporativos de los primeros seis
meses del año.
Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de
Estadística (INE), el número de compraventa de viviendas ha retrocedido
un 29,6%, en el mes de junio. En el caso de la vivienda nueva, la cifra
experimentó un descenso del 16,1%, con respecto al mismo periodo de
2007.

Cifras corporativas
Los
resultados semestrales de las compañías, uno de los principales
medidores del estado del sector, han reflejado la pérdida de negocio y
una devaluación de los activos. Los primeros signos de desgaste se
reflejaron en un notable descenso del número de preventas en el primer
trimestre. Los datos de mitad de año no hacen sino confirmar el serio
reajuste del inmobiliario que, según expertos del sector, podría
conllevar una bajada de precios en el siguiente semestre. “Pasaremos de
las ayudas e incentivos a descuentos explícitos más extendidos por el
mercado”, señala Edward Farrelly, director de Desarrollo de CB Richard
Ellis.
La situación concursal de empresas del sector ha provocado,
según los expertos, cierto temor a una reacción en cadena. “Salvo un
cambio importante en las condiciones financieras, la tendencia es que
los procesos concursales aumenten. Por otro lado, y habida cuenta de su
relevancia social, es probable que los bancos, sus principales
acreedores, hagan todos sus esfuerzos para evitar que empresas con gran
conocimiento de marca sigan la senda de Martinsa”, explica José Luis
Ruiz, director de Suelo y Desarrollo de Savills.

Las más
expuestas a la crisis son aquellas que se dedican al residencial, pero
el sobreendeudamiento es una tónica bastante generalizada y aquellas
con cuantías elevadas se encontrarán hasta final de año bajo la espada
de Damocles. “Va a surgir la necesidad de refinanciación y de acometer
nuevos planes de negocio conjuntamente entre las promotoras y las
entidades financieras”, subraya Farrelly.

Alianzas
empresariales entre compañías son otra de las apuestas para el próximo
escenario inmobiliario. “También parece posible la aparición de más
operaciones corporativas y concentraciones en la búsqueda de sinergias
y oportunidades”, explica Farrelly. Casos como Promodus, sociedad
creada por Banesto y Reyal Urbis, con activos del último, podrían
reproducirse durante el segundo semestre.

Los problemas de
acceso a una vivienda, como las restricciones en los mercados de
crédito y la pérdida de poder adquisitivo de los demandantes, colocan
el esfuerzo de los adquirentes en cotas elevadas. La corrección de
precios será, según los expertos del sector, visible en el segundo
ciclo del año. “La vivienda usada está ya corrigiendo los precios y
esperamos que en el segundo semestre la bajada ya realizada permita
estabilizar los precios del producto acabado”, señala Luis Martín,
presidente de BNP Paribas Real Estate España.

El descenso de
precios permitirá, según Martín, “cerrar el gap entre precio demandado
de venta y oferta de compra”, que ha dificultado el cierre de
operaciones de compraventa en todos los segmentos del sector
inmobiliario. Es por ello que los expertos del sector señalan el
arrendamiento como el modelo en crecimiento dentro del sector.
“Esperamos un aumento del número de alquileres en todos los segmentos,
derivado de la imposibilidad de acceder al producto inmobiliario en
propiedad por las dificultades de financiación”, confirma Martín. Las
iniciativas impulsadas por las administraciones públicas fomentarán el
interés del inversor por el arrendamiento. “La nula perspectiva de
revalorización de los activos inmobiliarios provocará que el inversor
ponga su lupa en la rentabilidad por alquiler y puede mejorar el
tradicionalmente débil mercado inversor residencial”, señala José Luis
Ruiz.

Caída de las preventas
Una
fuerte restricción en la concesión de créditos provocó la cancelación
de contratos de preventa que en algunos casos, como Reyal Urbis,
sufrieron un retroceso del 97%. Las cifras de cancelación de las
principales inmobiliarias cotizadas se situaron en una media del 60%.
Por ello, para el segundo semestre se prevé la puesta en marcha de
iniciativas que permitan reactivar la demanda latente. “El sector
residencial, que actualmente está parando la mayor parte de nuevos
desarrollos, tendrá que digerir el stock de vivienda acabada”, señala
Martín, quien fecha en dos o tres años la duración de este proceso. “La
descompensación entre oferta y demandas generará un aumento del stock
en los próximos trimestres”, coincide Ruiz.

El descenso en el
número de contratos de compraventa podría llevar a las compañías a
reducir sus precios de vivienda nueva hasta un 30%. “Estamos
constatando que, al aplicar descuentos en torno al 20-30%, se cierran
operaciones de venta. No obstante, dicho ajuste siempre dependerá de
condiciones específicas como la ubicación y la calidad, entre otras”,
subraya Farrelly.

El papel de las administraciones públicas
deberá pasar por la implantación de medidas que reactiven la economía.
“La clave es que los esfuerzos se centren en la actividad económica.
Parte importante es la capacidad financiera, pero más aún es la
confianza en el futuro”, explica el consejero delegado de Cushman &
Wakefield España, Roger Cooke. Los expertos destacan la creación de
riqueza y empleo y medidas que frenen la inflación.

Fuente: Expansión