¿QUÉ ES UNA VIVIENDA PROTEGIDA?
Es la nueva denominación de la conocida VPO. Su construcción está acogida al plan de vivienda en vigor y los compradores pueden obtener subvenciones y ayudas por su compra. La vivienda está protegida cuando la Administración impone al vendedor ciertas limitaciones sobre las condiciones que debe reunir el comprador, así como sobre las superficies máximas de las
viviendas y su precio por m2.
¿Qué requisitos debe reunir el comprador de una vivienda protegida?
- Los ingresos familiares corregidos del comprador no han de exceder de 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta deEfectos Múltiples) si se pretende comprar una vivienda protegida de precio general o de 6,5 veces en la modalidad de precio concertado. El IPREM lo determina el Gobierno a principios de año.
- Acreditar un nivel de ingresos mínimos, equivalente la catorceava parte del precio total de la vivienda, del garaje y/o anejos vinculados que se pretende comprar en los ámbitos territoriales de precio máximo superior y una doceava parte en el resto de localidades.
- El comprador no puede tener la propiedad de ninguna otra vivienda ya sea protegida o libre (aunque existe alguna excepción).Tampoco puede ser arrendatario de otra vivienda protegida.
- La vivienda ha de destinarse a domicilio habitual y permanente del comprador.
- No se puede acceder a la financiación cualificada de la misma en el caso de haber percibido ayudas para este fin durante los 10 últimos años.
¿QUÉ REQUISITOS DEBE REUNIR LA VIVIENDA PARA SER PROTEGIDA?
La superficie útil máxima que permite la Administración es de 90 m2, (excepto discapacitados y familias numerosas).
El precio máximo por m2 que debe pagar el comprador está limitado por ley y varia según la localidad.
El vendedor debe obtener de la Comunidad autónoma la calificación correspondiente de la vivienda.
¿QUÉ VENTAJAS TIENE LA COMPRA DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA?
La adquisición de una vivienda de calidad a un precio mejor que el establecido por el mercado de viviendas de renta libre.
La posibilidad de obtención de ayudas por parte de las Administraciones Públicas.
La exención y reducción de determinados tributos (ITP/AJD o el IBI) y aranceles notariales y registrales.
¿QUÉ TRAMITES DEBE SEGUIR EL COMPRADOR DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA?
- Acreditación de sus ingresos familiares corregidos mediante la presentación, en la oficina de ventas de la inmobiliaria, de la siguiente documentación:
- Copia de la declaración del IRPF del último ejercicio fiscal vencido.
- Si no está obligado a presentar declaración del IRPF y ha presentado el modelo de devolución ante la AEAT, copia de la notificación-liquidación que emite la AEAT.
- Si no está obligado a presentar declaración del IRPF y tampoco ha presentado el modelo de devolución ante la AEAT, deberá presentar: certificado de vida laboral emitido por la TGSS, copiade nóminas, copia de contrato de trabajo, certificado de cobro deprestación por desempleo emitido por la Administración competente, certificado de cobro de pensión, o cualquier otro documento que pueda acreditar su nivel de ingresos.
2. Deberá presentarse la documentación correspondiente a todos los miembros de la unidad familiar.
Si se cumplen los requisitos, y se le adjudica la vivienda, se firma el contrato de compraventa.
Firmado éste, se solicita ante la administración autonómica su visado y las ayudas que correspondan.
Finalizadas las obras y con la calificación definitiva se firma ante notario la escritura de compraventa. Se procede al ingreso de las ayudas estatales junto a la subrogación en el préstamo convenido y la entrega de la vivienda. Antes de 1 año, hay que solicitar el ingreso de las ayudas autonómicas.
¿CÓMO SE OBTIENEN LOS PRECIOS MÁXIMOS DE VENTA?
El precio máximo se obtiene multiplicando la superficie útil de la vivienda por el módulo de venta que se establece para cada una de las zonas geográficas.
El precio de garaje y trastero será el 60% del módulo de venta por la superficie útil, sin sobrepasar los 25 m2 para el primero y 8 m2 para el segundo.
¿A QUÉ AYUDAS ECONÓMICAS PUEDE OPTAR EL COMPRADOR?
Si se cumplen los requisitos legales:
- Subrogación en crédito convenido con unas condiciones más ventajosas respecto a los créditos para viviendas no protegidas.
- Subsidiación del préstamo convenido (es decir, el pago de unaparte de la cuota del préstamo durante los primeros 5 o 10 años)
- Percepción de una “Ayuda estatal directa” (AEDE) para facilitar el pago de cantidades en concepto de entrada.
¿CÓMO SE CALCULAN LOS INGRESOS FAMILIARES CORREGIDOS?
Se denomina así la cuantía de ingresos de los solicitantes de ayudas del Plan de la Vivienda vigente.
Se referirá a la unidad familiar y a la última declaración del IRPF presentada.
El cálculo se realiza tomando como base la suma de las casillas números 476 y 479 en el modelo de declaración de la renta.
Luego se aplican los siguientes coeficientes según el número de miembros de la familia, y de la zona donde se ubique la vivienda:
El resultado obtenido, se divide por el IPREM del año correspondiente y se obtiene así el nivel de ingresos equivalente.
EJEMPLO:
Una familia de 2 miembros en Valladolid, con declaración conjunta, que tenga como suma de las casillas 476 + 479, la cantidad de 13.548,22.
El coeficiente correspondiente a Valladolid, para 2 miembros es de 0,87.
Los ingresos familiares ponderados serán:
13.548,22 x 0,87 = 11.786,95 ¤
Dividiendo por el importe IPREM 2005:
11.786,95 / 6.577,20 = 1,79
A efectos de cálculo de ayudas, el tramo correspondiente será < 2,5 veces el IPREM.
¿QUÉ MÁS DEBO SABER?
Existen unas limitaciones legales en la facultad de disposición de la vivienda:
- No se puede vender, donar ni alquilar antes de 10 años, desde la compra. Si se hiciese, se deberá reintegrar el importe total de las ayudas recibidas y se puede incurrir en actuación sancionable por la Administración.
- Transcurridos los 10 años, la venta o alquiler no puede efectuarse a un precio libre, sino que la Administración impone el precio máximo.
- La Administración puede ejercitar los derechos de tanteo y retracto. Tiene preferencia en la compra de estas viviendas en segundas y posteriores transmisiones.
Estas limitaciones permanecen hasta la desclasificación de la vivienda, pasados 30 años desde su compra.
Para la financiación el comprador puede optar entre subrogarse en el crédito convenido que se le haya aprobado al promotor o negociar personalmente con una entidad bancaria la obtención del
préstamo aunque es más cómodo, sencillo y eficaz el optar por la primera opción, ya que el promotor tiene más capacidad para gestionar la obtención de créditos convenidos ante las entidades financieras.
Además hay que tener en cuenta que sólo pueden conceder esta financiación aquellas entidades que hayan suscrito un convenio con el Ministerio de la Vivienda. Con la negociación individual del
préstamo se puede no obtener la financiación cualificada y perder el derecho a percibir el resto de ayudas económicas.
Fuente: Llanera Inmobiliaria
